こんにちは！
ピタットハウス東大分店です😊

先日、大分県内のニュースで、マンションの老朽化に関する興味深い話題が取り上げられていました。
10月23日の大分朝日放送の報道によると、大分市内の分譲マンションのうち、築30年以上の建物が全体の約43％を占めているそうです。
これは2025年1月時点のデータで、築40年以上が79棟、築30年以上40年未満が165棟となっています。

つまり、大分市でもマンションの高齢化が着実に進んでいるということですね。
今回は、ニュースでも取り上げられたマンションの「2つの老い」について、不動産会社の視点から考えてみたいと思います！

マンションの「2つの老い」って何？

マンションの「2つの老い」とは、以下の2つが同時に進んでいくことを指します。

• 建物そのものの老朽化
• 区分所有者や居住者の高齢化

建物は年月とともに外壁や屋上、給排水設備などが劣化していきます。
一方、マンションに長年住み続けている方々も年齢を重ねていきます。

その結果、建物の修繕が必要になっても、管理組合の役員の担い手が不足したり、修繕費用の負担について意見がまとまらなかったりする問題が生じることがあります。
マンションは一戸建てと違い、建物全体の維持管理について所有者同士で話し合い、決めていく必要があります。
そのため、建物の状態だけでなく、管理組合がきちんと機能しているかどうかも重要なのです。

2026年4月にはマンションに関する法律も改正！

こうした問題に対応するため、2026年4月1日からマンションの管理や再生に関する改正法が施行されました。
今回の改正では、マンションの共用部分の大きな変更などを決める際の決議要件が見直されています。

これまで、必要な賛成数を集められず、修繕などの話し合いが進まないケースもありました。
改正後は、一定の出席要件を満たしたうえで、出席者の議決権を基準に決議できる仕組みとなり、意思決定を進めやすくなっています。
ただし、何でも簡単に決められるようになったわけではなく、議案によって必要な決議要件は異なります。
法律の改正だけでなく、所有者一人ひとりがマンション管理に関心を持つことも大切ですね。

中古マンションを購入するときは「管理状況」もチェック！

中古マンションを探す際、価格や立地、間取り、室内のきれいさなどに目が向きがちです。
もちろん、どれも大切なポイントですが、マンションの場合はそれに加えて確認しておきたいことがあります。

• 長期修繕計画が作成されているか
• 修繕積立金は計画的に積み立てられているか
• 過去に大規模修繕工事が実施されているか
• 管理組合の活動や建物の管理状況はどうか

購入時には比較的きれいに見えるマンションでも、将来的に大きな修繕費用が必要になる可能性があります。
また、修繕積立金が不足している場合には、将来の積立金の値上げや一時金の負担が発生することも考えられます。
「築年数が古いからダメ」「新しいから安心」と単純に判断するのではなく、これまでどのように管理されてきたかを見ることが大切です。

マンションの価値は「管理」で変わる？

不動産の価値を考えるとき、立地や築年数は大きな判断材料になりますが、マンションの場合は管理状態も重要な要素のひとつです。
共用部分がきれいに保たれ、必要な修繕が計画的に行われているマンションは、購入を検討する方にとっても安心材料になります。
反対に、管理状況が不十分な場合には、将来の修繕負担などが懸念され、売却時の評価に影響する可能性もあります。
マンションを所有されている方にとっても、日頃から管理状況を把握しておくことは、大切な資産を守ることにつながります。

これからは「買った後の管理」も考える時代へ

大分市でも築30年以上のマンションが増えているという今回のニュース。マンションの老朽化は、決して大都市だけの問題ではないことがわかります。
これから中古マンションを購入される方も、すでに所有されている方も、建物の将来について一度考えてみる良い機会かもしれません。

住まいは、購入して終わりではありません。
10年後、20年後も安心して暮らせるように、建物の維持管理や将来の修繕について知っておくことが大切ですね😊

ピタットハウス東大分店では、不動産の購入・売却に関するご相談を承っております。
「所有しているマンションの売却を考えている」「中古マンションを購入するとき、何を確認すればいい？」など、気になる疑問がございましたら、どうぞお気軽にご相談ください！