ピタットハウス東大分店 株式会社シャルヴィです。当店のニュースをご覧いただきありがとうございます。今回は、これから投資用にアパートや区分マンションの購入を検討されている方向けに、表面利回りと実質利回りの違いについて、シンプルな数字例を交えてお伝えします。

表面利回りは「経費を引く前」のざっくり指標です

投資用物件の広告でよく見かける「利回り◯％」の多くは、表面利回り（グロス利回り）です。計算式は、年間家賃収入 ÷ 物件価格 ×100％で、管理費や固定資産税などの経費は一切考慮していません。物件ごとの収益性をざっくり比較するには便利ですが、オーナーの手元に残るお金のイメージとはズレが出やすい指標でもあります。

実質利回りは「経費を差し引いた後」のイメージに近い数字

これに対して実質利回りは、年間家賃収入から年間経費を差し引いたうえで、物件価格で割る計算です。計算式は、(年間家賃収入 − 年間経費) ÷ 物件価格 ×100％となり、実際にオーナーに残るキャッシュフローに近いイメージをつかむことができます。

例えば、価格2,000万円の小さめアパートを想定します。満室ベースの年間家賃収入が180万円（例：月15万円×12か月）だとすると、表面利回りは180万円 ÷ 2,000万円 = 9％です。一方で、管理委託料や共用部電気代、固定資産税などの年間経費を40万円と仮定すると、180万円 − 40万円 = 140万円が経費差し引き後の金額になり、実質利回りは140万円 ÷ 2,000万円 = 7％となります。

広告上は「利回り9％」に見えても、経費まで含めて考えると実質は7％程度というイメージです。物件やエリアによっては、この差がさらに大きくなるケースもあります。

「表面利回り9％」でも中身次第で手残りは変わります

同じ「表面利回り9％」のアパートでも、管理費・共用部の電気代・清掃費・固定資産税の水準などによって、実質利回りや手元に残る金額は大きく変わります。表面利回りだけを見て「高い・低い」と判断してしまうと、購入後に「思っていたほど手元にお金が残らない」と感じる原因になりかねません。

これから投資用物件を検討される方は、表面利回りはあくまで入り口の数字と考えたうえで、できる範囲で実質利回りや年間のキャッシュフローもイメージしてみることをおすすめします。「この物件だと、経費まで含めた実質利回りはどのくらいになりそうか」など、具体的な数字の整理についても、気になる物件があればお気軽に当店までご相談ください。