こんにちは。ピタットハウス東大分店です。

令和8年度の税制改正により、相続税対策として広く利用されてきた「貸付用不動産を使った評価圧縮」が大きく見直されます。特に、いわゆる「5年ルール」の導入により、亡くなる直前にアパートを建てるといった従来の手法は、これまでのような効果が期待しにくくなりました。

これまで有効だった「亡くなる前の駆け込み建築」はどう変わる？

以前は、現金や有価証券で持っている資産を、賃貸アパートなどの貸付用不動産に組み替えることで、相続税評価額を大きく圧縮できるケースが多くありました。例えば、被相続人が亡くなる前にアパートを建てることで、現金よりも評価が下がり、結果として相続税負担を抑えられる、といった考え方です。

しかし、令和8年度改正では、相続開始前3年以内に取得・建築された一部の貸付用不動産などについて、従来のような大きな評価減が認められにくくなる方向で見直しが行われます。形だけの節税目的とみなされるような「駆け込み対策」は、過去の手法となりつつあります。

「5年ルール」で何がポイントになるのか

今回の改正のポイントは、賃貸事業としての実態や期間がより重視されるようになる点です。短期間だけ賃貸に出して評価を下げる、といったスキームは、税務上厳しく見られる可能性が高まります。

今後は、賃貸経営として継続性があるのか、適切な期間・規模で運営されているのかといった観点が重要になります。相続税だけを目的にした計画ではなく、「資産運用として本当に成り立つのか」「ご家族にとって無理のない事業か」を、これまで以上に丁寧に検討する必要があります。

資産家の方こそ「早めの相談」と全体設計が大切です

今回の税制改正は、一定以上の資産をお持ちの方にとって、大きな影響が出る可能性があります。特に、これから賃貸アパートや貸家の建築を検討している方、すでに多くの不動産をお持ちの方は、相続税・所得税・賃貸経営の収支を総合的に見直すタイミングといえます。

「相続税対策のためにアパートを建てる」から、「家族の将来設計や資産全体のバランスを踏まえた不動産活用」へと発想を変えることが重要です。税制は今後も変わる可能性がありますが、ご家族の状況や資産構成に合った方針を、早めに整理しておくことで、選択肢を広く持つことができます。

相続と不動産のご相談は、お早めにご準備を

相続税制の詳細な取り扱いについては、税理士などの専門家への確認が不可欠ですが、不動産の活用方法や売却・組み替えのご相談については、当店でもお手伝いが可能です。

「自分の資産にこの改正がどの程度影響するのか知りたい」「不動産をどう整理していくか考え始めたい」といった段階からでも構いません。資料を整理しながら、ご家族の意向も踏まえた今後の方向性を一緒に考えていきましょう。

相続や不動産について気になることがありましたら、お気軽にピタットハウス東大分店までご相談ください。